“我们在全国一线城市的店面铺租的增长已经持续一段时间了，但是今年是涨幅最快的一年。”一位接受采访的广州休闲服装品牌的负责人告诉记者，今年的铺租是全线上涨，高昂的成本压得他们有些透不过气来，正考虑关闭一些店面。

　　本土品牌为什么被挤出核心商圈？

　　根据仲量联行对全国的商铺铺租做的一个调查，上海的租金是增长最快的，高达30％，广州在中间，也达到10％的幅度。

　　在这次调查中，在北京，有73％的受访者认为在2007年其商业营业收入将上涨，其中85％广州的零售商相信营业收入将继续增长，而上海的零售业也处在高速增长阶段，有99％的受访者认为利润率将在来年保持稳定或者提高。

　　有63％的零售商认为他们会从未来的供应中受益，但是整体调查却反映出未来商铺的缺乏约束了他们的经营，一些零售商表示一些新建的商业设施能够带来新的机会，但是这些新增的供应不能完全满足他们的扩张需求。

　　虽然商铺的租金在不断地涨，但是要经营下去唯一的办法是不断地开店，相对于铺租上涨带来的困难，有近九成的内地零售商表示在寻找合适的门店时遇到的阻力更大些，也就是有钱都找不到好铺位。

     其中，在仲量联行的调查中，广州和北京零售商认为优质物业的供给缺乏是造成选址困难的最大原因，广州几乎所有的零售商都认为合适的门店供给缺乏。北京是78％，而上海这个比率最低，只有52％的零售商认为租金过高是选址中遇到的主要困难，56％的北京零售商认为租金成为门店选址中遇到的障碍，广州有40％的零售商认为租金问题值得考虑。

　　高涨的租金是造成零售业扩张阵痛的一个原因，但是田强认为这个代价还在零售商可以承受的范围之内，因为营业利润的增长还是大于铺租租金增长的速度。相比之下，对优质商铺的竞争则显得更为激烈。

　　三地谁是铺王

　　根据调查，在北京、上海、广州三地，其中广州的商业物业价值是位居前列的，而广州的商业物业标杆，又非天河城莫属。

　　业内人士介绍，别看上海的很多大型商城看起来很光鲜，但就单位面积销售量来说，没有几个比得上广州的天河城的，而上海顶级的商业场所恒隆广场的单位面积租金价格，也不高于广州的丽柏广场。这是一个非常有趣的现象，即广州的住宅的买卖价格只是上海住宅价格的1/2，写字楼的租金价格也只是上海的一半，但是商铺租金价格却高出上海一截。

　　田强认为，广州缺乏优质物业，特别是位置佳、管理完善的优质商场，是导致广州个别商业物业租金居高的主要原因。高端零售市场的发展与优质商场的供给，以及可供给的商业面积息息相关，据了解，ZARA曾在广州多处踩点，并跟天河城谈了多次，终因没有合适的铺子而延迟进入广州。

     　广州的主要商场供给量从2004年开始就一直持续减低，2006年的供给量不足20万平方米，2007这个数据有所上涨，上升到25万平方米。在调查采访中，有不少零售商认同这个观点，如果真的是好地段，价格贵点也是可以接受的，优质商铺的缺乏是在广州开展业务最大的忧虑。

　　广州的优质商铺租金市场好到什么程度？一位业内人士介绍，今年年底正佳准备调高租金，已经有很多品牌在排队。而在过去的一年，广州商铺的租金已经上涨10％了。

　　其实物业的租金也是有弹性的，第一商业网CEO黄华军提到，正佳广场的租金就是一个例子，处于华南第一商圈的天河城和正佳广场是两个孪生姐妹花，酝酿在上个世纪。当时的天河城崛起于农田村舍，购物中心的功能元素、客群定位等条件全都谈不上，在开业后先求旺场再作调整的艰辛过程中，逐步摸索和清晰租金价格，它也是跟着一步一步涨起来，能做到现今首层1200元/平方米，做到中国商业物业的顶端，可谓来之不易。

　　由于天河城的标杆作用，使得正佳广场在2005年筹备开业的时候，就备受各方瞩目，正佳身处已是商业极地的孤本黄金地块，从高端切入，从容拣客。因此一开始正佳的租金定位就比较高，刚开业招租，达到7成以上，主要是大品牌。

　　但是市场需要一个培养的过程，所以之后一些中小租户因为压力大，闹了一些联手抗租的风波，正佳的经营团队也有一些变动。经过经营团队的调整，最关键还是认识到租赁政策必须保持弹性和灵活程度，必须根据场地的经营状况进行灵活调整。在这个过程中，租金并不是由物业主一家决定，而是物业主与商家经过市场博弈的一个过程。

     　外资品牌入驻拉高上海铺租

　　优质物业的竞争是十分激烈的，仲量联行广州公司战略顾问部负责人田强介绍，随着商铺物业市场的成熟，购物中心开始采用抽成的方式来收取租金，这种模式鼓励业主投入更多的资源创造更适合和有利的购物环境，营造高端购物的氛围，这样做每平方米可以收取更高的租金。这也是全国各地的商业物业纷纷升级的一个诱因。

　　大量的国际品牌进驻上海，也拉动了上海优质商铺的租金，以南京西路和淮海路为例，这两个商圈的物业需求强劲。主要的原因是本土的一线品牌和锐意进军上海的国际零售商，一些大品牌，如已经在上海开店的ZARA和百思买，也在部署扩张，而强烈的需求带动空置率连续两个季度下降，从2006年第四季度的9％下降到2007年第一季度末的7.5％。

　　高端服装零售对上海的优质商铺租金拉动是显而易见的。今年3月15日，ZARA在陆家嘴正大广场开设它在上海的第三家分店，同时，C&A在上海万达购物广场开设它的第二家分店，继去年10月C&A在上海开设第一家分店仅6个月时间，可见这两年还是国际品牌在国内的扩张年，对优质物业的需求将形成一波高峰。

　　于是很多地方纷纷出现造MALL工程，以上海的五角场为例子，上海五角场是上海市政府继徐家汇之后打造升级的又一商圈。

　　2002年五角场商圈的主要项目有：亚繁商厦、大西洋百货（2002年2月开业）、华联商厦（后改为东方商厦）并有零星面积的街铺。仲量联行的上海研究部主管何凯恩表示，估计当时服装的街铺租金价格约为RMB6元/平方米·天。而升级之后五角场地区服装的街铺（小于200平方米）租金约为RMB25元/平方米·天。其中位于万达广场的巴黎春天由于是百货，并不涉及租金，而是用营业额抽成的方式计算。

　　何凯恩将五角场商圈和南京西路商圈的铺租上涨原因作了一个比较，他认为像南京西路和其他诸如南京东路、淮海路这样的传统商业街，作为上海著名商业街已有很长历史，其商业街的地位不管在人们心中，还是零售商、业主都已根深蒂固。消费者早已形成到这些地方消费的习惯。

　　其中，梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场一起带动了南京西路商业的品质提升。这些写字楼白领云集，收入高，具有先进的消费理念，也为南京西路形成了强有力的消费群。这成为众多品牌，尤其国际一线高档服饰品牌选择南京西路的主要原因。

     　相对而言，五角场虽然不是传统的商业区，在地位上自然不能和南京西路相提并论。但是，政府的规划确实是推动其转型的重要因素，徐家汇就是很好的例子。在政府对五角场的规划中，不仅计划通过轨道交通改善其交通便利性，新江湾城、周边众多大学及居民区，也为五角场提供了很大的消费群。

　　何凯恩预计，餐饮、娱乐及一些大众消费品牌会在这里找到相对应的消费者。加之，这些类型的客户通常需要很大的面积，而在市中心，供应非常紧张，五角场会是这类型客户非常合适的市场。目前已经入驻五角场的万达和百联集团，都有一定的商业运作经验，有助于提升自身项目的品质，从而提升五角场商圈的地位。

　　不断出现的新商业物业正在形成一股新的商业终端势力，但可怕的是，经过重组、改制后的新百货公司，尤其是部分合资百货公司，几乎都不太愿意让雅戈尔这样土生土长的品牌进入，因为嫌“档次不够”。

　　正如雅戈尔的副总裁李如刚在接受媒体采访谈到渠道的时候，话中有话地说——在商场开店中店是最好，但前提必须是“双方配合得好”。然而，让李如刚这样的企业主感到郁闷的是，有时铺租涨了不是最主要的问题，更重要的是他们在这个过程中显得越来越被动。
 
　　在电影《疯狂的石头》里有一个演员用调侃的语气说：“班尼路，牌子货！”令人忍俊不禁，着实在观众面前把班尼路寒碜了一把。但这也确实是国人对服装品牌认识的真实写照，在上个世纪，像佐丹奴、班尼路、堡狮龙、佑威这样的香港服装品牌，以时尚品牌先锋的姿态，在中国国门大开的第一时间，将服装连锁店开遍祖国大江南北，能穿上一件班尼路的服装，对很多人来说，就已经意味消费名牌。

　　今年是中国零售业开放进入第三年，国内的零售市场竞争日趋白热化，这些香港一线服装品牌在国人心目中的地位已经不可同日而语，顶尖名牌的地位已经让位给阿曼尼、香奈儿、LV这样的国际顶尖品牌。

　　原本轻易可以拿到一线商铺一流位置，现在也要屈居做二等公民，和国内新崛起的服装品牌争地段。难怪佐丹奴的CEO刘国权在接受本报采访时要跳起来说，原材料成本上涨固然给我们带来很大的压力，但是铺租的上涨才是我们目前经营成本里负担最重的一项。

     根据本报调查显示，要在如南京西路这样的优质商业地段拿到同样的商铺，佐丹奴这样的牌子可能要比3年前多支出10％~20％的租金。但即使是这样，在物业招租优胜劣汰的原则下，为了吸引更多高端的品牌入驻，即使佐丹奴出的价格略高于一线洋服装品牌，佐丹奴也不一定能拿到该铺位。

　　看着上海外滩的十里洋场重新变成洋品牌的十里洋场，著名策划人叶茂中发出“是谁的南京路？”的呼唤。

　　铺租上涨已经影响到部分服装品牌的经营路线，为了适应激烈的竞争，佐丹奴开始尝试开精品店，走中高档服装的价位，并加快融资动作。而另外一些企业则尝试购置物业，减低铺租上涨带来的压力。

　　可以预见的是，铺租上涨只是零售业开放三年的一个必然趋势，而服装企业已经在这个趋势下形成分化，未来国内服装品牌的梯队会更加清晰。